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ADVERTENCIAS EN EL PROCESO DE COMPRA INMOBILIARIA.

Es muy habitual que se acuda a determinados portales inmobiliarios o agencias de intermediación para la compra de inmuebles, si bien en muchas ocasiones la finalidad es solo la venta del inmueble en cuestión y se obvian muchos aspectos que son imprescindibles para que la compraventa llegue a buen término y el comprador no se encuentre con desagradables sorpresas futuras.

Por ello, hay que hay que tener en cuenta determinadas situaciones en las cuales es imprescindible contar con un profesional especializado, algo más que un simple intermediario inmobiliario.

COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES

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En este caso comprador y vendedor adquieren un compromiso previo (entregas a cuenta, reservas, arras etc…), y resulta imprescindible acudir a un profesional del Derecho para contar con el asesoramiento de un experto previamente a la firma en la Notaria.

Es el comprador el que puede verse más perjudicado en este aspecto si no cuenta con el asesoramiento correcto desde el inicio de la operación, puesto que será el obligado al pago y adquisición del precio por una finca con todas sus circunstancias, el obligado a soportar los correspondientes impuestos, y también al pago de las comisiones de intermediarios.

La documentación donde se plasmen las condiciones y la entrega de dinero  debe ser confeccionada o revisada por un profesional, es lo que llamamos “contrato de arras”, donde se le da al vendedor la señal acordada y se pactan las condiciones para materializar la venta sin problema. Asimismo, el profesional recopilara la documentación oportuna para la firma en Notaria y prestara el asesoramiento oportuno para que vendedor y comprador pacten los plazos y cantidades de la venta.

EL CONTRATO DE ARRAS

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El contrato de arras resulta ser uno de los contratos más complejos y comprometidos, pues en ese contrato de plasma la compraventa con entrega de precio.

El tipo de contrato de arras que podemos firmar pueden ser penitenciales, confirmatorias o penales dependiendo del contenido y condiciones del mismo.

La firma del contrato de arras no puede dejarse en manos de cualquiera, pues en el momento que se firma el comprador deberá tener ya un absoluto conocimiento de todas y cada una circunstancias de la finca, físicas, técnicas y jurídicas.

El comprador antes de la firma de este documento debe tener conocimiento de todos los aspectos registrales de la finca que a veces no solo de conocen con una nota simple, en muchos casos es necesario solicitar un certificación para ver el histórico de la finca, ya que puede haber problemas de segregación o de división horizontal.

En este aspecto hay que hacer referencia al titular o vendedor de esa finca, que en determinadas circunstancias puede haber un antiguo titular o varias titulares de la misma finca.

Igualmente, a la firma del contrato de arras, deberá tener en su poder el certificado de aprovechamiento urbanístico que plasme cuales con las circunstancia urbanísticas de la finca, pues éstas no se desprenden de la información registral y solo podrán corroborarse consultando el planeamiento y las posibles afectaciones ya presentes o futuras.

Esta precaución deberá extremarse en el caso de que estemos interesados en una compra de una finca en parcela, o en caso de fincas rústicas. De esta información obtendremos también el aprovechamiento y la edificabilidad de la finca a adquirir y a partir de esta, podremos proyectar las posibilidades y expectativas que tenemos al respecto.

SUPERFICIE REGISTRAL Y REAL

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Uno de los aspectos de vital importancia en el asesoramiento del proceso de compraventa es la coherencia es la coherencia de superficies que pueden predicarse de la misma finca: la superficie real, la registral y la catastral. Una diferencia entre la superficie real y la catastral de más de un 10% puede conllevar la necesidad de llevar a cabo determinadas operaciones jurídicas como un expediente de mayor cabida.

No menos importante resulta cuando la superficie construida inscrita en el Registro no coincide con la real, por ello es imprescindible asegurarse que esa construcción que se va a realizar se puede inscribir en el Registro sin problemas a favor del comprador.

Por todo esto, en determinadas ocasiones hay que contar con los certificados o las autorizaciones administrativas oportunas que no siempre son de fácil obtención y que el gasto que esto conlleva debe deducirse del precio de compra.

FINCAS CON POSIBLES CONSTRUCCIONES FUTURAS.

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En este caso hay que prestar especial atención a los posibles incumplimientos en los plazos de entrega, excesos en el precio inicialmente pactado y defectos respecto a las calidades pactadas, por lo que debe aplicarse toda la normativa específica de la Ley de Ordenación y de la Edificación con exigencia de aval y caución al momento de la firma del contrato, a fin de que el comprador pueda exigir el cumplimiento automático de las clausulas a su favor sin necesidad de acudir a costosos requerimientos y acciones judiciales.

LOCALES COMERCIALES

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No menos importante resulta la adquisición de un local comercial para el desarrollo de una actividad económica, pues es estos casos además del estudio urbanístico del inmueble o finca en cuestión es necesario prestar especial atención a la licencia de actividad y todas las circunstancia que esto conlleva, como puede ser el caso de determinados aspectos con las comunidades de propietarios.

Todo lo expuesto anteriormente solo pretende advertir a los compradores de inmuebles de la necesidad de esta bien asesorado en todo momento por un profesional especializado, esto aportará todo la seguridad y garantía que este tipo de casos requiere.

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